Procedura przeniesienia praw do działki.
Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych w art. 41 ust. 1 daje działkowcowi posiadającemu prawo do działki w ROD możliwość przeniesienia tego prawa na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej.
NAWET NAJPIĘKNIEJSZA DZIAŁKA MOŻE NIESPEŁNIAĆ PRZEPISÓW PRAWA
czytaj poniżej!!!
Zarząd ROD nie ma obowiązku dokonania przeniesienia prawa do działki NA PODSTAWIE przedłożonej umowy.
Tym samym Zarząd ROD może odmówić przeniesienie prawa do działki z "ważnych powodów" w przypadku gdy:
- nabywca nie ma ukończonych18 lat,
- odległość pomiędzy rodzinnym ogrodem działkowym, a miejscem zamieszkania kandydata jest utrudniony (tylko dla społeczności lokalnej),
- występuje naruszenie regulaminu ROD w stosunku do zbywanej działki na której:
- znajduje się ponadnormatywna altana, której powierzchnia zabudowy mierzoną po obrysie ścian zewnętrznych przekracza do 35 m2, a jej wysokość przekracza 5 m przy dachu stromym i 4,0 m przy dachu płaskim,
- ogrodzenie przekracza wysokość 1 m i nie jest ażurowe,
- odległość altany jest mniejsza niż 3 m od granic działki,
- posadowione są wolno stojące szopy, komórki, toalety wolnostojące,
- znajduje się taras przekraczający powierzchnię 12 m2 lub znajduje się taras zabudowany stałymi elementami jak okna,
- wysokość żywopłotu przekracza 1m,
- tunele foliowe naruszają odległość 1 m od granicy działki,
- niedopełniono o obowiązku złożenia rysunku technicznego usytuowania altany działkowej,
- niedopełniono o obowiązku złożenia na piśmie rysunku technicznego usytuowania zbiornika na nieczystości ciekłe, względem granic działki, zapewniający swobodny dostęp wozu asenizacyjnego,
- na koncie ogrodowym widnieje zaległość w opłacie ogrodowej.
Przed przystąpieniem do zawarcia umowy dzierżawy działkowej warto zmierzyć altanę, taras, odległości ustawowe od granic działki (czytaj regulamin ROD). Działki na których znajdują się nieregulaminowe obiekty, urządzenia i nasadzenia zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych wykluczają działkowców z przysługującego prawa do pełnego odszkodowanie za nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce oraz rekompensatę w przypadku likwidacji ogrodu.
Cena za działki w ostatnich latach wystrzeliła bardzo mocno w górę. Zatem ważnym elementem wyceny działki jest zgoda obu stron kupującego i sprzedającego do ustalonej ceny. Natomiast warto, aby nabywca poprosił sprzedawcę o przedłożenie kupującemu polisy ubezpieczeniowej na jaką była ubezpieczana altana oraz inne elementy stałe przez co najmniej 2-3 lata wstecz. Jeśli wartość altany przekracza 100 tyś. zł to ubezpieczalnie najczęściej żądają przeprowadzenia lustracji wyceny przeprowadzanej przez rzeczoznawcę. Zatem wycena z polisy ubezpieczeniowej może okazać się ważnym drogowskazem dla kupującego w sprawie wyceny altany oraz innych nasadzeń obiektów i urządzeń.
Równie ważnym elementem przy wycenie działki są śmieci pozostawione na działce. Należy podkreślić, że wywóz śmieci w takim przypadku będzie odbywać się tylko i wyłącznie na koszt nabywcy. Nie będzie udostępniany kontener na śmieci dla nabywającego prawo do działki z puli śmieci ogólnych przewidzianych na dany rok!!!
Przed "zakupem działki" warto również zwrócić uwagę na dokumentację przeglądów kominiarskich oraz elektrycznych, a także w przypadku posiadania instalacji fotowoltaicznej ważnych certyfikatów, aby zaraz się nie okazało, że nabywca nabył altanę z niesprawnym przewodem kominowym, czy instalacją elektryczną.
Warto również przed zakupem zapytać zbywcę o położenie zaworu do wody zasilającej działkę oraz położenie kabla zasilającego altanę w sieć elektryczną. Również warto zapytać o ilość i położenie studzienek drenażowych, o które nowy działkowiec będzie zobowiązany dbać i czyścić, aby uniknąć podtopień działki przy intensywnych opadach deszczu. Poprosić od zbywcy ostatni dokument potwierdzający wywóz nieczystości stałych z działki jeśli znajdują się zbiorniki na nieczystości stałe.
Zatem dobrą praktyką będzie złożenie zapytania telefonicznie do Zarządu ROD w przypadku wątpliwości, czy aby sprzedawana działka spełnia wymagania regulaminowe oraz inne elementy brane pod uwagę przez Zarząd ROD przy odmowie przeniesienia prawa do działki. Ograniczy to niepotrzebnych kłopotów i nerwów przez osobę na którą ma nastąpić przeniesienie praw do działki. Dokonanie zapłaty działkowcowi za nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce nie stanowi przeszkody dla Zarządu ROD, aby odmowić przeniesienie praw do działki.
W przypadku pozytywnej opinii Zarządu ROD następuje podpisanie umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z prawa do działki. Umowa, pod rygorem nieważności, musi być zawarta na piśmie, a następnie oryginalność złożonych na niej podpisów potwierdza notariusz. W przypadku jeśli zbywcami, czy też nabywcami jest małżeństwo, to u notariusza podpisy muszą złożyć oboje małżonkowie. Przed zawarciem umowy zbywca musi wykazać prawo użytkowania działki rodzinnej uzyskanej na podstawie dotychczasowych przepisów. Następnie umowę należy przedłożyć zarządowi ROD wraz z wnioskiem o jej zatwierdzenie. We wniosku należy zamieścić zapis dotyczący kwoty wynagrodzenia za nasadzenia, urządzenia oraz obiekty na zbywanej działce. Od momentu złożenia wniosku wraz z umową Zarząd ROD ma 2 miesiące na jej zatwierdzenie w formie uchwały. O podjętej decyzji zarząd ROD informuje osobę składającą wniosek o zatwierdzenie praw do działki w formie pisemnej.
Przed podpisaniem Umowy dzierżawy działkowej z ROD, osoba na rzecz której ma nastąpić przeniesienie praw do działki dokonuje opłaty w wysokości 2.550,00 zł (słownie: dwa tysiące pięćset pięćdziesiąt złotych 00/100 gr) na rachunek PZD ROD im. Władysława Sikorskiego w Gdyni Oddział 1 PKO BP 18 1020 1853 0000 9302 0009 1348 z podaniem imienia i nazwiska oraz nr działki. Dowód wpłaty należy przedłożyć w dniu podpisania Umowy dzierżawy działkowej Sekretarzowi ROD.
Na podwyższoną opłatę ogrodową składa się opłata:
- inwestycyjna - stanowiąca wartości infrastruktury ogrodowej przypadająca na jedną działkę w kwocie 2.040,00 zł,
- opłata ustalona przez Okręg Pomorski PZD w Gdańsku w kocie 500,00 zł,
- składka członkowska w kwocie 10,00 zł.
Ostatecznie Zarząd ROD wydaje Oświadczenie o zatwierdzeniu przeniesienia praw do działki na podstawie art. 41 ust. 3 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, § 72 pkt 3 Statutu PZD oraz Uchwały Zarządu ROD. Osoba wskazana przez stowarzyszenie ogrodowe staje się stroną umowy przeniesienia praw do działki w miejsce osoby, z którą umowę zawarł dotychczasowy działkowiec.
Nowy działkowiec przechodzi bezpłatne szkolenie dla „kandydatów na działkowców” zorganizowane przez Okręgowy Zarząd Pomorski PZD w Gdańsku w myśl § 7 pkt 7 Statutu Polskiego Związku Działkowego oraz przedkłada kserokopię wraz z oryginałem otrzymanego świadectwa o ukończononym szkoleniu Sekretarzowi ROD.
Jeżeli Zarząd ROD nie dokona przeniesienia praw do działki w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki, uznaje się jednoznacznie z zatwierdzeniem przeniesienia praw do działki.
Podatkowe aspekty nabycia (zbycia) prawa do działki
Przy odpłatnym przeniesieniu prawa do działki będziemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami podatków:
- podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który reguluje ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych,
- podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, to służy on opodatkowaniu sprzedaży i zamiany rzeczy i praw majątkowych. W związku z tym, że umowa przeniesienia praw do działki jest traktowana na gruncie prawa podatkowego jako "umowa sprzedaży", to należy uznać, podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Obowiązek zapłaty podatku spoczywa na kupującym (nabywcy) i powstaje z chwilą zawarcia umowy (nie jej zatwierdzenia przez zarząd ROD). Kupujący (nabywca) powinien w terminie 14 dni od zawarcia umowy złożyć do urzędu skarbowego - właściwego ze względu na miejsce zamieszkania - deklarację PCC - 3 i uiścić należną opłatę.
Przy umowie sprzedaży, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Co do zasady, będzie to wartość majątku działkowca określonego w umowie przeniesienia prawa do działki, a stawka podatku będzie wynosiła 2% od tej wartości.
godnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, z tego podatku zwolniona jest sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli ich wartość nie przekracza 1.000 zł.
Jeżeli chodzi o podatek dochodowy od osób fizycznych, to Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok (II FSK 3660/16), w którym zajął stanowisko, że przy zbyciu własności altany i pozostałych naniesień (przy okazji przenoszenia prawa do działki), co do zasady będzie obowiązywało zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych. Wynika to z kwalifikacji prawnej przychodu, ze zbycia naniesień na działce, które zdaniem Sądu, stanowią przychód ze zbycia rzeczy, a nie z innych praw majątkowych. Powyższy sposób interpretacji sprzedaży majątku działkowca oznacza, że działkowiec "sprzedający" będzie musiał zapłacić podatek dochodowy wyłącznie wtedy, gdy dokona ich sprzedaży przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
Przy nieodpłatnym przeniesieniu prawa do działki np. pomiędzy osobami bliskimi, zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych często należy zapłacić podatek od darowizn uregulowany w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Konkretna wysokość podatku jest ściśle związana z wartośćią darowizny oraz przynależnością darczyńcy i obdarowanego do poszczególnych grup podatkowych. Przewidziane są również zwolnienia od ww. podatku.
WNIOSEK O ZATWIERDZENIE PRZENIESIENIA PRAW DO DZIAŁKI PRZEZ DZIAŁKOWCA NA RZECZ OSOBY BLISKIEJ
